Gastos e impuestos al comprar una vivienda
Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar en su vida. Sin embargo, además del precio de compra, es esencial tener en cuenta los gastos e impuestos asociados a esta transacción en España. Existen numerosos gastos e impuestos que deben ser considerados al formalizar la transacción y convertirse en propietario. Te explicamos cuáles son los impuestos y gastos al comprar una vivienda.
Entre estos gastos se incluyen la tasación de la vivienda, los honorarios del notario, los costes del registro y los impuestos correspondientes (como el IVA y el ITP). Los expertos recomiendan contar con ahorros equivalentes al 10% o 12% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma, para hacer frente a estos gastos obligatorios. La cantidad total a pagar dependerá de si la vivienda es nueva o usada, así como de su valor. A continuación, resumiremos cada uno de estos conceptos.
Los gastos al comprar una vivienda: el proceso de compraventa
Gastos notariales
Al adquirir una vivienda, tanto nueva como usada, es importante considerar el gasto relacionado con la notaría. Los honorarios de los notarios, conocidos como aranceles, están regulados por el Estado y son uniformes para servicios idénticos. En el caso de la escritura pública de compraventa, los precios varían entre 600 y 875 euros, dependiendo del valor del inmueble. Por ejemplo, para un apartamento de 100.000 euros, los honorarios serían aproximadamente 850 euros.
Registro de la propiedad
Asimismo, existe un costo asociado a la inscripción de las escrituras que han sido firmadas ante el notario en el registro de la propiedad. Una vez más, estos honorarios están establecidos por normativa y varían directamente en función del precio del inmueble, aunque generalmente oscilan entre 400 y 650 euros.
Impuestos
El comprador de una vivienda también debe contar con un fondo adicional para cubrir los impuestos, aunque estos variarán según el precio de la vivienda y si es nueva o de segunda mano, lo que determinan los gastos al comprar una vivienda.
En el caso de la compra de una vivienda nueva, el impuesto más significativo es el IVA, que en 2023 se sitúa en el 10% en toda España excepto en Canarias.. Esto implica que representaría 10.000 euros para una vivienda de 100.000 euros y 25.000 euros para una de 250.000 euros. Sin embargo, en Canarias se aplica el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que tiene un tipo impositivo del 6,5%. Es importante destacar que en el caso de viviendas de protección oficial, el IVA puede ser del 4%, aunque esto varía según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda social en cuestión.
Además del IVA, se debe añadir un segundo impuesto: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto sigue siendo responsabilidad del comprador y su cuantía dependerá de cada comunidad autónoma.
Por otro lado, en el caso de las viviendas de segunda mano, el impuesto más relevante es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cantidad a pagar dependerá del porcentaje aplicado sobre el precio establecido en la escritura y de la comunidad autónoma en la que se ubique la vivienda, aunque en general se aplica un tipo impositivo que oscila entre el 6% y el 10%.
Aquí tienes el ITP según la comunidad autónoma:
Andalucía 7% Aragón 8%
Asturias 8% Baleares (Islas) 8% Canarias (Islas) 6,5% Cantabria 10%
Castilla La Mancha 9% Castilla y León 8% Cataluña 10%
Ceuta 6%
Comunidad de Madrid 6% Comunidad Valenciana 10% Extremadura 8%
Galicia 9%
La Rioja 7% Melilla 6% Murcia 8% Navarra 6% País Vasco 7%
Es importante mencionar que en el caso de viviendas de protección oficial (VPO), familias numerosas, personas con discapacidad y jóvenes, generalmente se aplican tipos impositivos reducidos. Por ejemplo, en Madrid, las familias numerosas que adquieran una vivienda de mercado pagarán un 4% de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre el precio establecido en la escritura, siempre y cuando la vivienda adquirida sea destinada como residencia habitual.
Gestoría
La contratación de una gestoría es un gasto opcional en la compraventa de una vivienda. Esta entidad se encarga de tramitar la liquidación de impuestos y llevar a cabo otros trámites administrativos. Al ser profesionales independientes, no existen tarifas establecidas y su contratación suele darse principalmente cuando se solicita una hipoteca para la adquisición del inmueble. El coste aproximado de una gestoría es de alrededor de 300 euros, lo que se suma a los gastos al comprar una vivienda.
Los gastos de la hipoteca
En caso de que el comprador decida adquirir la vivienda, ya sea nueva o usada, a través de un préstamo hipotecario, es importante tener en cuenta que habrá algunos gastos adicionales aparte de los relacionados con la compraventa.
Tasación de la vivienda
Si el comprador decide solicitar una hipoteca, deberá pagar los servicios de un tasador para determinar el valor de la propiedad y permitir al banco determinar el porcentaje de financiamiento que puede otorgar. En general, las entidades financieras suelen prestar hasta el 80% del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas pueden llegar a financiar el 90-100% del precio de compra, eligiendo normalmente el valor más bajo. En 2023, el costo de la tasación oscila entre 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad tasadora, el tipo de propiedad y su valoración. La tasación tiene una validez de 6 meses a partir de la fecha de emisión.
Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en junio de 2019, el resto de los gastos, como los honorarios de la notaría, el registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), son asumidos por el banco.
Comisión de apertura
La comisión de apertura puede alcanzar hasta el 2% del capital prestado, según lo acordado con la entidad financiera. Esta cantidad se descuenta directamente del monto entregado al prestatario. Sin embargo, es importante mencionar que muchos bancos no aplican esta penalización, lo cual no afecta siempre a los gastos al comprar una vivienda.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Este impuesto se abona cuando se formaliza un documento notarial que posteriormente debe ser inscrito en el registro y tiene una cuantía económica asociada. A partir de noviembre de 2018, entró en vigor un decreto ley que establece la responsabilidad de pago de este impuesto por parte de los bancos.
Notaría
Los gastos al comprar una vivienda relacionados con el notario se generan por la formalización de la escritura pública del préstamo hipotecario. Desde junio de 2019, estos gastos son asumidos por la entidad.
Registro de la Propiedad
También implica un costo inscribir las escrituras que han sido otorgadas ante el notario. Nuevamente, los honorarios están establecidos por regulaciones. Desde junio de 2019, estos gastos son asumidos por la entidad.
Gestoría
La entidad bancaria que otorga la hipoteca selecciona una gestoría para realizar las tareas administrativas y llevar a cabo los trámites correspondientes. Desde junio de 2019, estos gastos son asumidos por la entidad. Además, la gestoría debe reembolsar al prestatario cualquier exceso de dinero, entregar las facturas y escrituras después de pagar los gastos de notaría y registro que no sean cubiertos por la entidad financiera. Es importante recordar que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es pagado por el banco.
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