Declaración de la Renta 2026: vivienda usada

Existe la idea bastante extendida de que comprar una vivienda lleva asociado algún tipo de premio fiscal automático. Pero no. Si en 2025 has adquirido un inmueble, ahora toca pasar por la Renta y conviene tener claro qué puedes —y qué no— ajustar. No todo es tan intuitivo como parece y, en el caso de la vivienda de segunda mano, la letra pequeña importa más de lo que parece.

1. Deducciones: pocas, pero importantes

Aquí la clave está en las deducciones autonómicas. La desgravación estatal por vivienda habitual desapareció en 2013, por lo que ya no se aplica a las compras recientes, y esto hace que el foco pase directamente a las ventajas fiscales que ofrece cada comunidad autónoma.

Cada territorio tiene su propia normativa, lo que genera diferencias importantes según dónde se ubique la vivienda. En comunidades como Galicia, por ejemplo, existen incentivos específicos que pueden aplicarse en función de factores como la edad del comprador (especialmente para jóvenes), la ubicación del inmueble (zonas rurales o con menor densidad de población) o la situación familiar (familias numerosas, discapacidad, etc.).

Aunque estas deducciones no suelen suponer grandes ahorros de forma individual, pueden representar un complemento interesante si se cumplen los requisitos. Además, en algunos casos son acumulables, lo que incrementa su impacto. Por eso, revisar la normativa autonómica concreta y analizar si encajas en alguno de estos supuestos puede marcar una diferencia relevante en el resultado final de la declaración.

2. Impuestos ya pagados… y cómo afectan ahora

En la compra de vivienda de segunda mano, la mayor carga fiscal no se refleja directamente en la declaración de la Renta. El principal coste es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se abona en el momento de la compra y que, a diferencia de lo que muchos piensan, no es deducible en el IRPF.

Sin embargo, ese importe no se pierde. El ITP pasa a formar parte del valor de adquisición del inmueble, junto con otros gastos asociados a la compra. ¿Por qué es relevante? Porque cuando vendas la vivienda en el futuro, ese mayor valor de adquisición reducirá la ganancia patrimonial obtenida. En consecuencia, cuanto mayor sea este valor, menor será la cantidad sobre la que tendrás que tributar, lo que puede suponer un ahorro fiscal importante a largo plazo.

3. Otros gastos: dónde encajan

Lo mismo ocurre con el resto de los gastos asociados a la compra, como notaría, registro o gestoría: todos ellos se incorporan al valor de adquisición del inmueble.

Aunque no tienen un impacto inmediato en la declaración de la Renta, es fundamental conservar toda la documentación. De cara a una futura venta, estos importes pueden reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, la carga fiscal, marcando una diferencia relevante en el resultado final.

4. Hipoteca: menos ventajas de las esperadas

Tras firmar una hipoteca, es habitual pensar que existe algún tipo de beneficio fiscal asociado. Sin embargo, en la mayoría de los casos no es así. Los intereses hipotecarios no desgravan, salvo para quienes se acogieron al régimen anterior a 2013.

En cuanto a otros gastos vinculados, como los seguros de hogar o de vida, su impacto fiscal es muy limitado y depende de circunstancias concretas.

Donde sí puede existir cierto margen es si se destina parte de la vivienda a una actividad económica —una situación cada vez más habitual con el teletrabajo—. En estos casos, es posible deducir algunos gastos proporcionales, aunque conviene actuar con cautela y contar con asesoramiento especializado.

5. El papel de la vivienda

Ya hemos dicho que no hay deducción de directa por el hecho de que sea tu vivienda habitual. Pero el enfoque cambia si el inmueble genera ingresos.

Cada vez es más habitual comprar vivienda de segunda mano para alquilar. En ese caso: debes declarar los ingresos del alquiler, puedes deducir ciertos gastos (intereses, reparaciones, comunidad…), y existe una reducción sobre el rendimiento neto si se trata de alquiler de vivienda habitual.

¿Y si la vivienda está vacía? También cuenta. Hacienda imputa una renta en función del valor catastral, aunque no haya ingresos reales.La fiscalidad de la vivienda de segunda mano no va a compensar el esfuerzo de compra, pero sí puede ayudarte a optimizarlo si sabes dónde mirar. Hay menos ventajas que antes, pero siguen existiendo matices que marcan la diferencia. Entender cómo encaja tu compra en la Renta, al final, también forma parte de cuidar la inversión que acabas de hacer.