Kosten und Steuern beim Kauf einer Wohnung

Der Kauf eines Hauses ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen, die ein Mensch in seinem Leben treffen kann. Neben dem Kaufpreis müssen jedoch auch die Kosten und Steuern berücksichtigt werden, die mit dieser Transaktion in Spanien verbunden sind. Es gibt zahlreiche Kosten und Steuern, die berücksichtigt werden müssen, wenn die Transaktion formalisiert wird und man Eigentümer wird. Wir erklären, welche Steuern und Kosten beim Kauf einer Immobilie anfallen.

Zu diesen Kosten gehören die Bewertung der Immobilie, die Notargebühren, die Registerkosten und die entsprechenden Steuern (z. B. Mehrwertsteuer und ITP). Experten empfehlen, je nach Autonomer Gemeinschaft 10 % oder 12 % des Immobilienpreises anzusparen, um diese obligatorischen Ausgaben zu decken. Der Gesamtbetrag, der zu zahlen ist, hängt davon ab, ob es sich um eine neue oder gebrauchte Immobilie handelt, sowie von ihrem Wert. Im Folgenden werden die einzelnen Begriffe zusammengefasst.

Die Kosten für den Kauf einer Wohnung: der Kauf- und Verkaufsprozess

Notargebühren

Beim Kauf einer Immobilie, ob neu oder gebraucht, ist es wichtig, die Kosten für das Notariat zu berücksichtigen. Die Notargebühren, die so genannten Tarife, sind staatlich geregelt und für identische Leistungen einheitlich. Im Falle der öffentlichen Kaufurkunde variieren die Preise zwischen 600 und 875 Euro, je nach Wert der Immobilie. Für eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro betragen die Gebühren zum Beispiel etwa 850 Euro.

Grundbuchamt

Auch die Eintragung der vor dem Notar unterzeichneten Urkunden im Grundbuchamt ist mit Kosten verbunden. Auch diese Gebühren werden per Verordnung festgelegt und hängen direkt vom Preis der Immobilie ab, liegen aber im Allgemeinen zwischen 400 und 650 Euro.

Steuern

Der Käufer einer Immobilie muss außerdem über einen zusätzlichen Fonds zur Deckung der Steuern verfügen, wobei diese je nach Preis der Immobilie und je nachdem, ob es sich um eine neue oder eine gebrauchte Immobilie handelt, variieren, was die Kosten beim Kauf einer Immobilie bestimmt.

Beim Kauf einer neuen Wohnung ist die wichtigste Steuer die Mehrwertsteuer, die im Jahr 2023 in ganz Spanien mit Ausnahme der Kanarischen Inseln 10 % beträgt. Das bedeutet, dass sie bei einer Immobilie im Wert von 100.000 Euro 10.000 Euro und bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro 25.000 Euro ausmachen würde. Auf den Kanarischen Inseln wird jedoch die IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) angewandt, die einen Steuersatz von 6,5 % hat. Bei Sozialwohnungen kann der Mehrwertsteuersatz 4 % betragen, wobei dieser je nach Autonomer Gemeinschaft und Art der Sozialwohnung variiert.

Zu der Mehrwertsteuer kommt eine zweite Steuer hinzu: die Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, IAJD). Diese Steuer ist vom Käufer zu entrichten, und ihre Höhe hängt von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft ab.

Bei Gebrauchtimmobilien hingegen ist die wichtigste Steuer die Übertragungssteuer (ITP). Der zu zahlende Betrag hängt von dem Prozentsatz ab, der auf den in der Urkunde festgelegten Preis angewandt wird, sowie von der autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, wobei im Allgemeinen ein Steuersatz zwischen 6 % und 10 % angewandt wird.

Hier finden Sie den ITP nach Autonomer Gemeinschaft:

Andalusien 7% Aragonien 8% Asturien 8% Balearen 8% Kanarische Inseln
Asturien 8% Balearen (Inseln) 8% Kanarische (Inseln) 6,5% Kantabrien 10% Kastilien-La Mancha 9% Kastilien-León 8% Katalonien 10% Kantabrien 10% Kastilien-La Mancha 9% Kastilien-León 8% Katalonien 10% Kantabrien

Kastilien-La Mancha 9% Kastilien und León 8% Katalonien 10% Ceuta 6% Ceuta 6% Ceuta 6% Ceuta 6% Ceuta
Ceuta 6% Gemeinschaft von Madrid 6% Gemeinschaft von Valencia

Gemeinschaft von Madrid 6% Gemeinschaft von Valencia 10% Extremadura 8% Extremadura 8% Galicien 9% Galicien 9% Valencia 9% Extremadura
Galicien 9% La Rioja 7% Melilla

La Rioja 7% Melilla 6% Murcia 8% Navarra 6% Baskenland 7%

Es ist wichtig zu erwähnen, dass im Falle von Sozialwohnungen (VPO), kinderreichen Familien, Menschen mit Behinderungen und jungen Menschen in der Regel ermäßigte Steuersätze angewandt werden. In Madrid beispielsweise zahlen kinderreiche Familien beim Kauf einer Marktimmobilie eine Grunderwerbssteuer von 4 % auf den in der Urkunde festgelegten Preis, sofern die erworbene Immobilie als gewöhnlicher Wohnsitz vorgesehen ist.

Management

Die Beauftragung einer Agentur ist eine optionale Ausgabe beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Diese Stelle ist für die Bearbeitung der Steuerabrechnung und die Durchführung anderer Verwaltungsverfahren zuständig. Da es sich um unabhängige Fachleute handelt, gibt es keine festgelegten Gebühren und sie werden in der Regel vor allem dann beauftragt, wenn eine Hypothek für den Kauf der Immobilie beantragt wird. Die ungefähren Kosten für eine gestoría belaufen sich auf etwa 300 Euro, die zusätzlich zu den Kosten für den Kauf einer Immobilie anfallen.

Kosten für Hypotheken

Entscheidet sich der Käufer für den Erwerb einer neuen oder gebrauchten Immobilie über ein Hypothekendarlehen, so ist zu bedenken, dass neben den Kosten für den Kauf und Verkauf noch weitere Kosten anfallen.

Bewertung der Immobilie

Entscheidet sich der Käufer, eine Hypothek zu beantragen, muss er die Dienste eines Gutachters in Anspruch nehmen, um den Wert der Immobilie zu ermitteln und der Bank die Möglichkeit zu geben, den Prozentsatz der Finanzierung zu bestimmen, den sie bereitstellen kann. Im Allgemeinen gewähren Finanzinstitute Kredite bis zu 80 % des Kaufpreises oder des geschätzten Wertes, obwohl einige Finanzinstitute bis zu 90-100 % des Kaufpreises finanzieren können, wobei sie in der Regel den niedrigeren Wert wählen. Im Jahr 2023 liegen die Kosten für das Wertgutachten zwischen 250 und 600 Euro, je nach Gutachter, Art der Immobilie und deren Bewertung. Das Gutachten hat eine Gültigkeit von 6 Monaten ab dem Ausstellungsdatum.

Seit dem Inkrafttreten des neuen Hypothekengesetzes im Juni 2019 werden die restlichen Kosten wie Notargebühren, Registrierung und Stempelsteuer (AJD) von der Bank übernommen.

Eröffnungsprovision

Die Bearbeitungsgebühr kann je nach Vereinbarung mit dem Finanzinstitut bis zu 2 % des geliehenen Kapitals betragen. Dieser Betrag wird direkt von dem Betrag abgezogen, den der Kreditnehmer erhält. Es ist jedoch wichtig zu erwähnen, dass viele Banken diese Gebühr nicht erheben, was sich nicht immer auf die Kosten beim Kauf eines Hauses auswirkt.

Stempelabgabe

Diese Steuer wird fällig, wenn eine notarielle Urkunde ausgefertigt wird, die anschließend in das Register eingetragen werden muss und mit einem finanziellen Betrag verbunden ist. Im November 2018 ist ein Gesetzesdekret in Kraft getreten, das die Verpflichtung der Banken zur Zahlung dieser Steuer festlegt.

Notar

Die Kosten für den Notar beim Kauf einer Wohnung entstehen durch die Beurkundung der öffentlichen Urkunde für das Hypothekendarlehen. Ab Juni 2019 werden diese Kosten von der Gesellschaft übernommen.

Grundbuchamt

Auch die Eintragung von Urkunden, die vor dem Notar vollzogen wurden, ist mit Kosten verbunden. Auch hier werden die Gebühren durch Verordnungen festgelegt. Ab Juni 2019 werden diese Kosten von der Einrichtung getragen.

Management

Die Bank, die die Hypothek gewährt, wählt eine Agentur aus, die die Verwaltungsaufgaben und die entsprechenden Verfahren durchführt. Ab Juni 2019 werden diese Kosten von der Einrichtung übernommen. Darüber hinaus muss die Agentur dem Kreditnehmer die zu viel gezahlten Beträge erstatten, die Rechnungen und Urkunden aushändigen, nachdem sie die Notar- und Registergebühren bezahlt hat, die nicht von der Finanzinstitution übernommen werden. Es ist wichtig zu wissen, dass die Stempelsteuer (AJD) von der Bank gezahlt wird.

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