¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por la venta de un piso?

Al vender, heredar o donar un inmueble es necesario abonar varios impuestos, entre ellos el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, conocido como plusvalía municipal. Este impuesto grava el aumento del valor del terreno desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble. A continuación, te explicamos cómo se calcula la plusvalía municipal al vender un piso y en qué situaciones no es necesario pagarlo, entre otras cuestiones importantes.

plusvalía municipal

¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?

La plusvalía municipal es un impuesto municipal que se aplica sobre el aumento de valor experimentado por un terreno o propiedad cuando se produce una transmisión de la propiedad porque ha sido vendida, heredada o donada. Es especialmente relevante en ciudades como Madrid y Barcelona, donde el mercado inmobiliario tiene particularidades significativas.

A continuación, desglosamos cómo se calcula, cuánto se paga y qué diferencias existen entre la plusvalía municipal en Madrid y la plusvalía municipal en Barcelona.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

El periodo para realizar el pago de la plusvalía de un piso depende de cómo se adquirió la vivienda:

  • En caso de compraventa o donación, el plazo para abonar la plusvalía municipal es de 30 días hábiles.
  • En el caso de las herencias, el pago deberá realizarse durante los primeros seis 

meses tras el deceso del propietario del inmueble. Existe la opción de prorrogar el plazo otros seis meses si se avisa en el plazo indicado. 

¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal no debe pagarse cuando el valor de transmisión del inmueble es inferior al valor de adquisición, ya que en este caso no se genera un incremento de valor y, por tanto, no se debe pagar plusvalía municipal. 

¿Quién paga la plusvalía por vender una casa?

  • En la compraventa de inmuebles es el vendedor quien debe pagar la plusvalía municipal siempre que este obtenga un beneficio por realizar esta actividad. Aunque es posible que las partes acuerden en el contrato que el comprador asuma este gasto, legalmente es el vendedor quien tiene la obligación de liquidarlo.
  • En el caso de que el inmueble se transfiera por herencia o donación, la obligación de pagar la plusvalía municipal recae sobre el heredero, aunque en este caso, se suele pagar una vez que se realiza la liquidación de la herencia o la donación.
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¿Cómo se calcula la plusvalía municipal por la venta de un piso?

Antes de calcular el impuesto de plusvalía municipal debes tener en cuenta los siguientes parámetros:

  • Valor catastral: Es el valor asignado por la administración pública a un inmueble para fines fiscales, como el cálculo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).
  • Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar diferentes coeficientes máximos de incremento. 
  • Valor de transmisión del inmueble: Es el precio por el cual se vende un inmueble en una transacción.
  • Valor de adquisición: Es el precio original que se paga por un inmueble al momento de su compra, incluyendo impuestos y otros gastos relacionados.
  • Periodo de años entre la adquisición y la transmisión: Dependiendo de los años que hayan pasado desde el momento en el que se adquiere el inmueble, se aplica un coeficiente de incremento del valor catastral u otro. 

Lo primero que debes saber es que cada ayuntamiento establece su propio coeficiente multiplicador y los porcentajes que se deben aplicar en el cálculo. Por esta razón, la cantidad a pagar por la plusvalía es diferente en cada municipio. 

El cálculo de la plusvalía municipal se puede realizar mediante dos métodos establecidos por la legislación. 

Método objetivo 

Este método se basa en un cálculo simplificado, utilizando el valor catastral del terreno multiplicado por el coeficiente y posteriormente por el tipo impositivo establecido por el ayuntamiento, obteniendo así la base imponible.

  • Valor de adquisición: 130.000€
  • Valor de transmisión: 160.000€
  • Valor catastral del suelo: 70.000€
  • Coeficiente por los 6 años:  0,19%
  • Tipo impositivo en Barcelona: 30 % 
  • Tipo impositivo en Madrid: 29% 
  • Base imponible: 70.000 € x 0,19 (coeficiente) = 13.300€
  • Cuota tributaria: 13.300€x 0,29 (tipo impositivo Madrid) = 3.857€

Método real 

Este método se basa en el cálculo del precio de compra y venta del inmueble. La base imponible se obtiene restando el valor de adquisición del valor de transmisión, multiplicando posteriormente el tipo impositivo del municipio donde se encuentra la vivienda en cuestión.

  • Valor de adquisición: 130.000€ x 70% (porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo) = 91.000€
  • Valor de transmisión: 160.000€ x 70% (porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo) = 112.000€
  • Base imponible: 112.000€ – 91.000€ = 21.000€
  • Cuota tributaria: 21.000€ x 0,29 (tipo impositivo en Madrid) = 6.090€
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Autor: Bearfotos, Freepik

Plusvalía municipal en Madrid

En la capital, el Ayuntamiento de Madrid ha implementado medidas para ajustar el cálculo de la plusvalía municipal en Madrid. Por ejemplo:

  • Se aplican coeficientes que reflejan la evolución real del mercado inmobiliario.
  • Hay bonificaciones del 95% en casos de herencias entre familiares directos.

Desde las recientes modificaciones legislativas, también es posible optar por el método de cálculo que resulte más favorable: el objetivo (según coeficientes) o el real (basado en la diferencia entre precio de compra y venta). Esto significa que, al vender un piso en Madrid, podrías reducir el impacto fiscal si eliges adecuadamente el método de cálculo.

Plusvalía municipal en Barcelona

En el caso de la plusvalía municipal en Barcelona, también existen particularidades importantes:

  • Los coeficientes suelen ajustarse al dinamismo del mercado inmobiliario de la ciudad, especialmente en zonas con alta revalorización.
  • Existen bonificaciones específicas para transmisiones entre familiares y situaciones especiales, como ventas forzadas. El Ayuntamiento de Barcelona ofrece herramientas en línea para calcular de manera aproximada el importe a pagar, lo que permite a los contribuyentes planificar mejor sus operaciones.

Como en Madrid, los propietarios en Barcelona también pueden elegir el sistema de cálculo más ventajoso para ellos.

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Port Vell during sunset from Montjuic. Barcelona

Cambios recientes en la legislación de la plusvalía municipal

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que declaró inconstitucional el antiguo sistema de cálculo, se introdujeron importantes cambios en la normativa de la plusvalía municipal. Ahora:

  • Solo se paga el impuesto si realmente ha habido un incremento en el valor del terreno.
  • Los contribuyentes pueden elegir entre dos métodos de cálculo.
  • Se establecen exenciones para situaciones como daciones en pago o ventas con pérdidas.

Esto beneficia a muchos propietarios, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona, donde las fluctuaciones del mercado pueden impactar significativamente el valor de los inmuebles.

Consejos para reducir el impacto de la plusvalía municipal

Si estás planeando vender un piso, considera los siguientes consejos para minimizar el pago de la plusvalía municipal:

  • Consulta con un experto fiscal: Un asesor puede ayudarte a analizar cuál es el mejor sistema de cálculo para tu caso.
  • Revisa el valor catastral: Si consideras que el valor asignado es demasiado alto, puedes solicitar una revisión.
  • Aprovecha las bonificaciones: Infórmate sobre las bonificaciones aplicables en tu municipio.

Conclusión

El importe a pagar por la plusvalía municipal al vender un piso depende de factores como el valor catastral, los años de posesión y la normativa municipal. Tanto en Madrid como en Barcelona, existen particularidades que pueden influir en el importe final. Por ello, es fundamental estar bien informado y contar con asesoramiento especializado para optimizar el cálculo y reducir el impacto fiscal en la medida de lo posible.